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賃借人が賃料を滞納している場合、検討すべき方針は２つです。

①　賃料を回収する

②　賃貸借契約を解除し、建物の明渡を請求する

もちろん、① ②ともに行うことも可能ですが、さち総合法律事務所へ依頼されるかたは、「②賃貸借契約を解除し、建物の明渡を請求する」かたがほとんどです。

賃料を滞納したまま、その賃借人が住み続ければ、債権が増えるばかりです。

さらに、別の人に貸すこともできず、得られるはずの利益を得る機会が失われてしまうことになりますから、②を優先して行うかたが多いのが現状です。

 

１．賃貸借契約解除・賃料の催告通知を発送

賃貸借契約書で締結した契約の解除に関する事項を確認し、滞納期間が取決めに当てはまっていた場合、その滞納額を、期限を定めて（通常、書面到達から１週間）支払いを求めると同時に、期限までに支払いがされない場合は賃貸借契約を解除する通知を発送します。

この通知は、賃借人が受領したことを確認できるように、また、解除の意思を主張したことを証名できるように、配達証明付の愛用証明郵便で発送します。

 

２．建物の明渡を求める訴訟を提起

通知書で定めた期限内に賃料が支払われないからといって、賃借人を強制的に出ていかせるようなことはできません。

訴訟を提起し、法的に正当に明渡を遂行するため、債務名義（判決）を取得します。

訴訟を提起するにあたって必要となる書類は一般的に次のとおりです。

１．賃貸借契約書・建物図面・見取り図

２．賃貸借契約解除・賃料の催告通知書（内容証明郵便）

３．配達証明書

４．固定資産評価証明書

５．不動産全部事項証明書（登記簿謄本）

※　賃貸借契約書・建物図面・見取り図以外の書類は弁護士にて取得が可能です。

 

３．裁判期日

第一回口頭弁論期日が開かれ、原告（家主）もしくは代理人として、弁護士が出廷します。

もし、被告（賃借人）が欠席し、答弁書も提出されない場合は弁論は終結となります。

 

４．強制執行申立て

判決が出ても賃借人が任意に明渡しを拒否したり、賃借人自身と継続して連絡がとれないなどの場合は、強制的に明渡しを行うため、強制執行の申立てをします。

強制執行を申し立てると、明渡催告のために執行官がその物件へ行きます。賃借人が不在の場合は、鍵を解錠し、占有状況などを確認し、 室内に公示書を貼って、実際に部屋の荷物の運びだしを行う断行日を告知します。

断行日になると、執行業者によって部屋の荷物が運び出され、明渡しが完了となります。

 

さち総合法律事務所のサービス

さち総合法律事務所では、強制執行申立後の手続（執行官との面接・催告日の立会・断行日の立会）についても代理での対応が可能です。賃借人が不在の場合などを想定して、解錠の準備については、あらかじめお願いします。